Actualización 10/2023

Realty Income, The Monthly Dividend Company

Notas y disclaimer.

Este es un análisis, como todos, subjetivo y usando una metodología propia que consiste en revisar el modelo de negocio de la empresa poniendo el foco en la robustez del modelo de negocio y la rentabilidad en dividendo a largo plazo. Lo que nos interesa es conocer la empresa y determinar si es recomendable para incorporar en una cartera usando la metodología de tres pasos:

  • Buscar buenos negocios.
  • Pagar un buen precio por ellos
  • No hacer nada y recibir rentas pasivas de los dividendos.

En este tipo de análisis no importan ni deben importar los resultados puntuales de un trimestre o la coyuntura actual pero si cualquier circunstancia puntual que haga que el precio se considere atractivo. Por eso debe tenerse en cuenta la fecha del análisis que siempre se especificará al inicio.

Es un análisis subjetivo realizado por un inversor particular con datos disponibles en multitud de fuentes públicas y orientado a un tipo de inversión a largo plazo. Ni los datos mostrados ni las conclusiones pueden considerarse como recomendaciones de compra o venta. El autor del articulo puede poseer (o no) acciones de la empresa analizada y puesto que se realiza una selección previa para realizar el análisis puede existir cierto riesgo de sesgo de confirmación.

Es recomendable hacer investigaciones propias y comparar varias fuentes antes de decidir invertir en bolsa ya que, incluso en la estrategia de inversión a largo plazo, es una actividad no exenta de riesgo.

Aunque el autor revisa la veracidad de los datos en ningún caso se garantiza que sean correctos ya que son extraído de fuentes de terceros. El autor de este análisis no tiene acceso a información confidencial ni privilegiada sobre las empresas que analiza.

Realty Income Corporation es una empresa estadounidense que se dedica principalmente a la inversión en bienes raíces comerciales. Es una de las empresas más conocidas en el sector de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) en los Estados Unidos.

La principal actividad de Realty Income es la propiedad y gestión de propiedades inmobiliarias comerciales, como tiendas minoristas, centros comerciales, supermercados, farmacias y otros tipos de activos inmobiliarios relacionados con el sector minorista y de servicios. La empresa opera como un REIT, lo que significa que está obligada a distribuir la mayor parte de sus ingresos netos como dividendos a sus accionistas, y esto a menudo la hace atractiva para los inversores que buscan ingresos regulares.

Realty Income se ha ganado una reputación como «The Monthly Dividend Company» porque suele pagar dividendos mensuales a sus accionistas, lo que puede ser atractivo para aquellos que buscan flujos de ingresos regulares. La empresa ha construido una cartera diversificada de propiedades en todo Estados Unidos y ha sido reconocida por su enfoque en la estabilidad y la consistencia de los ingresos.

Historia

Realty Income Corporation, a menudo conocida simplemente como «Realty Income,» es una empresa estadounidense que tiene una historia interesante en el mundo de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REITs).

  1. Fundación (1969): Realty Income fue fundada en 1969 por William E. Clark en Escondido, California. En sus primeros años, la empresa se centró en la adquisición y gestión de propiedades comerciales, especialmente propiedades de tiendas minoristas.
  2. Estrategia de ingresos mensuales (1970s): Uno de los aspectos más distintivos de Realty Income es su enfoque en la distribución de ingresos regulares a los accionistas. En la década de 1970, la empresa adoptó la política de pagar dividendos mensuales en lugar de trimestrales o anuales, lo que le valió el apodo de «The Monthly Dividend Company» que termino siendo una marca resgistrada por la empresa.
  3. Crecimiento y expansión (décadas de 1980 y 1990): Realty Income continuó creciendo y expandiéndose a lo largo de las décadas de 1980 y 1990, adquiriendo una variedad de propiedades comerciales en todo Estados Unidos. Esto incluyó una amplia gama de activos, desde tiendas minoristas hasta farmacias y supermercados.
  4. Cotización en bolsa (1994): En 1994, Realty Income se convirtió en una empresa pública al cotizar en la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE) bajo el símbolo «O«. La cotización en bolsa proporcionó a la empresa acceso a capital adicional para financiar sus adquisiciones y crecimiento.
  5. Expansión internacional (años recientes): En años más recientes, Realty Income ha expandido su presencia internacional, adquiriendo propiedades en el Reino Unido y otros mercados internacionales, además de mantener una cartera robusta en los Estados Unidos.

Análisis fundamental

Realty Income Corporation tiene una historia de más de cinco décadas como un REIT centrado en la adquisición y gestión de propiedades comerciales, con un énfasis en la distribución regular de ingresos a sus accionistas. Su enfoque en dividendos mensuales y su enfoque en la estabilidad financiera le han ganado una reputación sólida en el mercado de inversión en bienes raíces.

La empresa tiene un historial de gestión financiera conservadora, lo que significa que mantiene una estructura de capital sólida y busca reducir el endeudamiento excesivo. Todo ello en relación al sector REIT que es particularmente propenso al uso de deuda para adquisición de propiedades.

Modelo de negocio

El modelo de negocio es relativamente sencillo y se basa en la adquisición de propiedades y posterior alquiler.

Adquisición de propiedades

Realty Income adquiere una amplia gama de propiedades inmobiliarias comerciales en todo Estados Unidos y, en algunos casos, en otros mercados internacionales. Estas propiedades pueden incluir tiendas minoristas, supermercados, farmacias, centros comerciales, instalaciones de atención médica y otros tipos de activos comerciales.

distribución por sectores propiedades realty income

Realty Income busca diversificar su cartera de propiedades para reducir el riesgo y garantizar la estabilidad de los ingresos. Esto significa que la empresa invierte en una variedad de tipos de propiedades y ubicaciones geográficas.

Una vez adquiridas, Realty Income es propietaria y gestiona estas propiedades. Esto implica la responsabilidad de mantener las propiedades, administrar los contratos de alquiler y asegurarse de que las propiedades se mantengan en condiciones adecuadas.

Explotación e ingresos por alquiler

El principal flujo de ingresos de Realty Income proviene de los alquileres que cobra a los inquilinos de sus propiedades. Los inquilinos suelen ser empresas que operan en las propiedades, y los ingresos de alquiler proporcionan una fuente constante de ingresos.

Los clientes principales de Realty Income son grandes empresas con modelos de negocio sólidos y con gran capacidad de pago.

Resultados financieros

Realty Income es una empresa bien gestionada, de forma conservadora y tiene uno de los más saneados balances del sector REIT. Si observamos los ingresos totales podemos detectar un crecimiento continuo de los mismos.

No obstante, si analizamos los beneficios por acción observamos que ese crecimiento no queda reflejado de forma proporcional.

EPS Realty Income

La razón principal de que el EPS no suba de forma importante es que O como casi todos los REIT’s diluye periódicamente el capital emitiendo nuevas acciones con cuyo capital financia las nuevas adquisiciones.

Tiene una deuda de más de 18mil millones de dólares que supone casi seis veces el EBITDA y no llega al75% del valor en libros. Cifras muy normales e incluso buenas en un sector de negocio como los REITS que suelen estar muy apalancados.

Una cifra a tener en cuenta en este tipo de empresas es cuanto supone el pago de intereses anuales con respecto al FFO . En este caso no llega al 22%.

En el caso de los REIT’s la mayoria de ratios que en otras empresas se miden sobre los beneficios netos o el flujo libre de efectivo se miden sobre fondos generados por operaciones o FFO que básicamente son los beneficios obtenidos por las operaciones de alquiler. En el modelo contable normalizado los beneficios no incluyen depreciaciones y amortizaciones de propiedades.

Estas partidas son apuntes contables que se restan del beneficio pero la empresa dispone de ese dinero y por lo tanto se incluye en el FFO. Esta es la razón por la que a menudo cando se estudian los REITS se comprueba que el payout sobre beneficios es mayor al 100%.

El valor de los activos (prácticamente todo propiedades para alquilar) supera los 40mil millones de dolares y el valor en libros actual roza los 20mil millones. Esto hace que el valor en libros sea de aproximadamente 47 dólares por acción.

Distribución de dividendos

Como un REIT, Realty Income está obligada a distribuir al menos el 90% de sus ingresos netos como dividendos a sus accionistas. La distribución de dividendos mensuales es uno de los aspectos más destacados de su modelo de negocio y atrae a inversores interesados en ingresos regulares.

Realty Income (O) es una empresa con dividendos crecientes pero con un índice de crecimiento moderado. Se trata mas bien de una empresa para la fase de distribución de rentas. La razón principal de que el yield on cost no suba de forma importante es que O como casi todos los REIT’s diluye periódicamente el capital emitiendo nuevas acciones con cuyo capital financia las nuevas adquisiciones.

El crecimiento medio anualizado de los dividendos en los últimos cinco años es del 3,04% y el payout ratio sobre el FFO es 78,43%.

dividendos historicos  realty income

Realty Income lleva más de 26 años aumentando su dividendo de forma constante

datos sobre dividendo

Conclusiones

Realty Income es una de las empresas que se suele poner como ejemplo para seleccionarla como única empresa en una cartera. Se trata probablemente del REITs mejor gestionado y más sólido financieramente.

Si bien es un aristócrata del dividendo y eso indica que tiene un largo historial de crecimiento del mismo, se acerca más al concepto de vaca lechera. El hecho de que financie gran parte de sus adquisiciones con la emisión de acciones produce el efecto de estancamiento en su EPS. Su cotización es un reflejo de la misma y se mantiene estable con un ligero crecimento de fondo.

Sin duda el punto fuerte de esta empresa es su rendimiento por dividendo estable y su pago mensual. El hecho de que incluya como marca registrada «The Monthly Dividend Company» nos da una idea de lo concienciados que están con el pago mensual de dividendos y la alineación del equipo directivo con la política de retribución de la misma.

No es el REITs con mejor rentabilidad y su exposición al sector comercial puede ser un motivo de preocupación pero la calidad de sus activos y de sus clientes construye un foso sobre el modelo de negocio difícil de superar.

Sus principales clientes son grandes empresas, muchas de ellas en el S&P 500 y algunas aristócratas del dividendo también lo que hace intuir que su modelo de negocio a corto y medio plazo esta garantizado y a largo plazo es realmente robusto.

Se trata sin duda de una gran empresa muy indicada para porfolios conservadores de dividendos en fase cercana a la distribución. Su rentabilidad anual se ha mantenido entre el 4% y el 6% a lo largo del tiempo y sus dividendos crecientes aunque sea de forma moderada le aseguran el mantenimiento del valor adquisitivo.

Podríamos decir que esta empresa es el equivalente a comprar una propiedad inmobiliaria y ponerla en alquiler con la ventaja de que no debemos hacernos cargo ni del mantenimiento ni de la búsqueda de inquilinos solventes.

En cuanto al precio de compra, suele oscilar levemente en función de noticias del sector y resultados puntuales pero no es probable que sufra desplomes a no ser casos extremos como en la época de pandemia. Aun así hay que tener en cuenta que las crisis afectan a sus clientes pero Realty Income sigue cobrando sus alquileres.

La mayoría de clientes de la empresa son particularmente resistentes a las crisis. Por eso la empresa se convierte en una buena compra cuando en épocas de mercado bajista.

Se pueden usar varios ratios o múltiplos para determinar si la acción se encuentra en zona de compra. Uno de ellos es el ratio entre precio de acción y valor contable por acción. Habitualmente, al tratarse de una empresa de gran calidad la media ha sido de aproximadamente dos. Menos de 1,5 se puede considerar una buena valoración. Actualmente (10/2023) es 1,11 lo cual lo hace una buena oportunidad de compra.

Otro indicador es un rentabilidad anual por dividendos. El uso de esta métrica se puede estudiar en profundidad en «los dividendos nunca mienten«.

La media del yield anual ha sido del 4,40% en los últimos diez años, 4,90% si consideramos el histórico total. Los máximos y mínimos en los últimos diez años han sido 6,39% y 3,29% respectivamente. Podríamos decir que un punto de entrada sería cuando la empresa supere el 5,25% de yield y si se desea usar estrategia de venta, esperar a que el yield baje del 4%.

Para una estrategia de dividendos a largo plazo, cualquier punto donde la rentabilidad anual este por encima del 5% es un buen momento de entrada. Esta empresa es ideal para aplicar una táctica de Dollar Cost Averaging.

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Aristócratas, reyes y campeones del dividendo

Aristócratas: 25+ años de aumentos de dividendos. Reyes: 50+ años. Campeones: historial sólido de dividendos crecientes. Inversiones a largo plazo.
inversión en dividendos crecientes

Los dividendos nunca mienten

Lo que intentaremos analizar aquí es otro enfoque de la inversión en dividendos: el uso de la rentabilidad por dividendos como elemento clave en la selección de acciones usando análisis fundamental.
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Business Development Company (BDC). Una alternativa de inversión de alto rendimiento.

Una BDC (Business Development Company) está regulada en EE.UU. y ayuda a PYMES a crecer, proporcionando capital. Similar a firmas de capital riesgo, pero accesible para inversores individuales. Deben distribuir el 90% de sus ingresos. Invierten en múltiples sectores, con potencial de alto riesgo/recompensa.
Pepsico. Mucho más que pepsi

Pepsico. Más que Pepsi

PepsiCo nació en 1898 con la bebida Pepsi, creada por Caleb Bradham. En 1965, se fusionó con Frito-Lay, diversificándose más allá de las bebidas. Hoy, es una líder global en alimentos y bebidas, enfocándose en sostenibilidad, innovación y adaptación a las preferencias del consumidor.