Tres REIT’s para obtener dividendos diversificando

Un REIT, o Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (por sus siglas en inglés «Real Estate Investment Trust»), es una empresa que posee, y en la mayoría de los casos, opera ingresos generados por propiedades inmobiliarias. Los REIT permiten a los individuos invertir en carteras grandes y diversificadas de bienes raíces, de una manera similar a como invierten en otras industrias a través de la compra de acciones.

Habitualmente se asocia a los REIT’s con los típicos inversores inmobiliarios que compran viviendas y locales comerciales para alquilar. Y es cierto que muchos de ellos se dedican a ello. El más conocido de todos probablemente sea Realty Income que es una de esas acciones que la mayoría de inversores en dividendos suele poseer.

Pero hay muchos tipos de REIT’s distintos, en esta entrada hablaremos de tres que se dedican a actividades diferentes y las podremos como ejemplo para comprobar que incluso aunque el core business sigue siendo el de un REIT, es decir extraer beneficios del alquiler de sus propiedades, tanto por la naturaleza de sus activos como por el tipo de clientes pueden suponer un elemento diferenciador y diversificador en una cartera de dividendos.

Ninguna de las menciones a estas empresas es una recomendación de compra. Se nombran como ejemplos de tipos de REIT’s diversos y alejados del negocio típico inmobiliario de viviendas. Cualquier decisión de compra debe ser individual y despues de una investigación propia. El autor de este articulo puede tener o no posiciones en estas empresas.

STAG Industrial

STAG Industrial es una empresa que se especializa en la adquisición y operación de propiedades industriales de un solo inquilino en los Estados Unidos. STAG se centra en la propiedad de almacenes y edificios industriales que son fundamentales para el negocio de sus inquilinos.

El modelo de negocio de un solo inquilino implica que cada propiedad está alquilada a un único inquilino, en lugar de varios, lo que puede ofrecer un flujo de ingresos más predecible en algunos casos.

STAG Industrial, Inc. fue fundada en 2010 y ha crecido adquiriendo y gestionando propiedades industriales en diversas ubicaciones geográficas y sectores industriales. Desde su inicio, la empresa ha seguido una estrategia de inversión enfocada en proporcionar a los accionistas un crecimiento sostenible y rentable a través de inversiones en propiedades industriales.

A lo largo de los años, STAG ha demostrado una capacidad para identificar, adquirir y gestionar propiedades industriales de calidad. La diversificación geográfica y de inquilinos de su cartera ha sido una de las claves para mitigar riesgos y proporcionar fuentes de ingresos estables.

Sus resultados muestran dividendos moderadamente crecientes pero suficientes para proporcionar un yield-on-cost cercano al 9% en diez años y con perspectivas de crecimiento sólido y continuado para los próximos años.

STAG industrial se considera uno de los REITs más sólidos debido a la calidad de sus activos la solidez de sus clientes y la alta tasa de ocupación que supera el 97%. Su deuda está en el rango medio-bajo de este tipo de sector y supone algo menos de cinco veces su EBITDA anualizado.

Datos de Stag Industrial

Fuente: presentación corporativa

Un simple vistazo a las propiedades de STAG nos hacen observar que su modelo de negocio dista bastante de la típica propiedad inmobiliaria para vivienda o comercial. Grandes oficinas, y construcciones para almacén y fábricas que siempre van a ser necesarias, incluso en el caso de los vendedores de e-comerce. Es esta particularidad la que hace que STAG industrial se considere inmune a la crisis de oficinas y centros comerciales debido a la proliferación del teletrabajo y del comercio on-line.

Universal Health Realty Income (UHT)

Universal Health Realty Income Trust (UHRIT), un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) que invierte en propiedades relacionadas con la salud. Su cartera incluye hospitales, centros médicos/quirúrgicos ambulatorios, centros de atención de rehabilitación y otros.

UHT se centra en propiedades que están relacionadas con la prestación de servicios de atención médica. Su cartera incluye una mezcla de propiedades, tanto operadas directamente como a través de acuerdos de arrendamiento a largo plazo.

Universal Health Realty Income Trust fue fundada en 1986 y ha estado invirtiendo en propiedades relacionadas con la salud desde entonces. El Trust inició sus operaciones el 24 de diciembre de 1986. Tiene setenta y seis inversiones en veintiún estados, incluidos hospitales de cuidados intensivos, edificios de consultorios médicos, hospitales de rehabilitación, centros de cuidados subagudos, departamentos de emergencia independientes y centros de cuidado infantil.

Podemos observar en el gráfico de dividendos que Universal Health Realty Income Trust (UHT) ha aumentado su dividendo anualmente, de hecho lo ha aumentado durante más de tres décadas. Esto es impresionante, pero el aumento promedio ha sido de alrededor del 1,5% durante el último período de 10 años. Eso es mucho menos impresionante. 

Un dividendo creciente es una señal de que a una empresa le está yendo lo suficientemente bien como para aumentar periódicamente su dividendo. Y la mayoría de las veces, un dividendo de rápido crecimiento será una señal de una empresa de rápido crecimiento. Sin embargo en el caso de los REITs debido a la naturaleza del negocio es mucho más extraño encontrar comportamientos de grandes rendimientos.

De hecho, tampoco es habitual encontrar empresas que haya aumentado sus dividendos durante más de una década debido a cierto carácter cíclico y al hecho de que habitualmente este tipo de empresas crecen adquiriendo más activos usando dos métodos de financiación: deuda y dilución, es decir, emisión de nuevas acciones que lógicamente hace que el EPS y el dividendo se diluyan igualmente.

El elemento diferenciado de UHT es el sector al que se dedica que es el de salud. Se trata de un sector con perspectivas de crecimiento debido al paulatino envejecimiento de la población en Estados Unidos.

El historial constante de pago de dividendos de Universal Health Realty Income Trust, su impresionante rendimiento y su tasa de crecimiento constante lo convierten en una opción atractiva para los inversores centrados en dividendos sobre todo en aquellos que estén próximos a la fase de retiro o distribución ya que no destaca precisamente por su porcentaje de crecimiento.

Aunque la sostenibilidad de estos dividendos puede estar en duda debido al alto índice de pago de la empresa, las sólidas métricas de rentabilidad y crecimiento de la empresa sugieren que puede seguir aportando valor a los accionistas. 

Se trata pues, con la mayoría de REITs, de una acción que puede aportar rentabilidad actual a nuestra cartera.

Digital Realty Trust (DLR)

Digital Realty Trust, Inc. (DLR), uno de los principales Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT) que se centra en infraestructuras para centros de datos.

DLR se dedica a la propiedad, adquisición, desarrollo y gestión de instalaciones de centros de datos. Estas instalaciones son vitales para el alojamiento de equipos de tecnología de la información que impulsan aplicaciones y servicios de Internet y otras plataformas de tecnología.

La empresa proporciona a sus clientes soluciones de centros de datos y escalabilidad, lo que les permite crecer dentro de los mismos centros de datos o en múltiples ubicaciones.

Digital Realty fue fundada en 2004, en una época en la que la demanda de servicios de centros de datos comenzaba a crecer rápidamente debido al auge de Internet y al crecimiento del almacenamiento y procesamiento de datos.

A lo largo de los años, la empresa ha experimentado un crecimiento significativo, tanto orgánicamente como a través de adquisiciones estratégicas. Han expandido su presencia no solo en los Estados Unidos sino también en mercados internacionales.

A medida que la digitalización y la adopción de la nube continúan creciendo, la demanda de infraestructura de centros de datos también ha aumentado. DLR ha aprovechado esta tendencia, invirtiendo en nuevas instalaciones y expandiéndose a nuevos mercados.

Han llevado a cabo importantes adquisiciones, como la compra de InterXion, que les ha permitido fortalecer su presencia en Europa.

En cuanto a sus datos fundamentales, DLR ha aumentado de forma consistente sus dividendos aunque, como suele suceder en los REITs, el hecho de que continuamente se emitan nuevas acciones hace que tanto el crecimiento del EPS como del dividendo sea moderado.

En cualquier caso lo que hace especial a este REIT es la calidad de sus activos y, sobre todo, el sector al que va dirigido. Digital Realty Trust ofrece a los inversores una forma intrigante de invertir en inteligencia artificial (IA) y otras tecnologías interesantes sin dejar de permanecer firmes en el sector inmobiliario. La empresa posee y opera centros de datos en todo el mundo, muchos de los cuales están en el centro de las innovaciones tecnológicas actuales.

Con más de 300 centros de datos ubicados en más de 50 áreas metropolitanas alrededor del mundo, Digital Realty se encuentra en una posición sólida para satisfacer las necesidades de centros de datos de un grupo diverso de clientes globales. Meta Platforms , Oracle y Verizon se encuentran entre sus mayores clientes.

Es decir, es una forma indirecta de participar en el auge de la tecnologías que se consideran de mayor crecimiento futuro como la computación en la nube, el bigdata y la inteligencia artificial pero obteniendo un rendimiento anual considerable y sin tanta volatilidad.

Conclusiones

Estas tres empresas, y son solo un ejemplo, demuestran que se puede invertir en el sector inmobiliario diversificando. A menudo se considera a los REITs como un sector en si mismo y no se recomienda ponderar en exceso en una cartera de dividendos pero hay que tener en cuenta que no es lo mismo un REIT residencial, que uno industrial, que uno sectorial o de infraestructuras.

Estos tipos de REITs son una forma de invertir de forma colateral en diferentes sectores económicos y en muchos casos obtener rendimientos considerables sin la volatilidad de dichos sectores. A cambio, habitualmente no presentan índices de crecimiento de dividendos mucho mayores que la inflación a largo plazo.

Se debe recordar que estas empresas deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos netos anualmente a través de dividendos para mantener su estatus REIT con ventajas fiscales. Esto significa que es casi seguro que el dividendo continuará mientras las empresas sean rentables y la rentabilidad depende, en la mayoría de las ocasiones de la calidad de los activos, el índice de ocupación y el coste financiero de la deuda.

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